เทคนิค การเลือกดอกเบี้ยบ้าน ให้ดีต่อใจ คำแนะนำจากมืออาชีพ
ก่อนอื่นเลย เรามาทำความเข้าใจกันก่อนค่ะว่าดอกเบี้ยบ้านคิดอย่างไร
สำหรับดอกเบี้ยในแต่ละเดือน โดยทั่วไปธนาคารจะใช้วิธีการคำนวณแบบลดต้นลดดอกค่ะ อธิบายง่ายๆ ก็คือ ดอกเบี้ยบ้านจะคิดจากเงินต้นคงเหลือในแต่ละเดือน โดยเมื่อเราจ่ายค่าผ่อนบ้าน จะนำเงินไปชำระดอกเบี้ยบ้านก่อน ส่วนที่เหลือจึงค่อยนำไปชำระเงินต้น ในส่วนของเงินต้นคงเหลือก็จะนำไปคิดดอกเบี้ยบ้านในเดือนถัดไปนั่นเองค่ะ
ตัวอย่างเช่น สมมติเราต้องการเงินกู้ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท ธนาคารให้ผ่อนเดือนละ 16,400 บาท (ระยะเวลาผ่อน 30 ปี) ได้อัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น 0.60% นาน 8 เดือน (สมมติให้ 1 เดือนเท่ากับ 30 วัน)
ดอกเบี้ยบ้านเดือนที่ 1 จะอยู่ที่ [3,000,000 X 0.60%] X [30 / 365] = 1,479.45 บาท
เมื่อเราชำระค่าผ่อนบ้าน 16,400 บาท ก็จะนำไปชำระดอกเบี้ยก่อน 1,479.45 บาท
เงินส่วนที่เหลือหลังหักดอกเบี้ยแล้ว 14,920.55 บาท (16,400 – 1,479.45) จึงค่อยนำไปชำระเงินต้น
เท่ากับว่าเงินต้นคงเหลือจะอยู่ที่ 2,985,079.45 บาท (3,000,000 – 14,920.55) ซึ่งเงินต้นส่วนนี้ก็จะถูกนำไปคำนวณดอกเบี้ยในเดือนถัดไปนั่นเอง ดังนั้นจะเห็นได้ว่าหากจ่ายค่าผ่อนบ้านในจำนวนเงินที่เท่ากันทุกเดือน การได้รับอัตราดอกเบี้ยยิ่งต่ำเท่าไร ยิ่งทำให้เงินต้นลดลงได้มากขึ้น ซึ่งนอกจากจะช่วยประหยัดเงินในการจ่ายดอกเบี้ยแล้ว ยังช่วยให้ภาระหนี้บ้านหมดได้เร็วขึ้นอีกด้วยค่ะ
หลังจากที่ได้รู้วิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านกันไปแล้ว ถัดมาในส่วนของดอกเบี้ยบ้านที่ธนาคารใช้ในปัจจุบันมีแบบไหนบ้างนั้น เรามาทำความรู้จักกันค่ะ
ส่วนใหญ่แล้วอัตราดอกเบี้ยบ้านที่ธนาคารกำหนดมีอยู่ด้วยกัน 2 แบบค่ะ ได้แก่
• อัตราดอกเบี้ยคงที่ เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการกำหนดตัวเลขไว้อย่างแน่นอน โดยดอกเบี้ยแบบคงที่มักจะกำหนดในช่วง 1-3 ปีแรกของระยะเวลาในการผ่อนค่ะ
• อัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการเปลี่ยนแปลงตามข้อกำหนดแต่ละธนาคาร ซึ่งดอกเบี้ยลอยตัวของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน เราสามารถดูได้จากประกาศตามเว็บไซต์ของธนาคารนั้นๆ ค่ะ โดยอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารใช้เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เช่น MLR MOR และ MRR เป็นต้น อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารมักใช้กับสินเชื่อบ้านคือ MRR ซึ่งใช้กับลูกค้ารายย่อยชั้นดีค่ะ ส่วน MLR ใช้กับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินกู้ และ MOR ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทวงเงินเบิกเกินบัญชี (OD)
จะเห็นได้ว่า อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ทำให้เราทราบได้อย่างชัดเจนว่าอัตราดอกเบี้ยบ้านเป็นเท่าไร แต่หากในอนาคตอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับลดลง ก็จะไม่สามารถใช้อัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ลดลงได้ ส่วนอัตราดอกเบี้ยลอยตัว แน่นอนว่าหากดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลงก็จะได้เปรียบ แต่ในทางกลับกันหากมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ก็จะทำให้ดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายสูงขึ้นด้วยเช่นกัน โดยแนวโน้มดอกเบี้ยในช่วงปีสองปีนี้ คาดว่าอัตราดอกเบี้ยน่าจะมีโอกาสปรับตัวขึ้นในปี 2562
เมื่อเราเข้าใจวิธีการคำนวณและรู้จักดอกเบี้ยที่ธนาคารใช้ การตัดสินใจว่าจะเลือกดอกเบี้ยบ้านแบบไหนดี ก็ไม่ใช่เรื่องยากแล้วค่ะ โดยการเปรียบเทียบสามารถทำได้ 2 แบบ ดังนี้ค่ะ
เปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านเฉลี่ย 3 ปีแรก ซึ่งเป็นช่วงที่ได้รับอัตราดอกเบี้ยโปรโมชัน หากใครที่มีแผนจะรีไฟแนนซ์ในอนาคต แนะนำให้เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยในช่วง 3 ปีแรกค่ะ เพราะธนาคารเดิมมักกำหนดระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้โดยไม่เสียค่าปรับเมื่อระยะเวลาผ่านไปแล้ว 3 ปีค่ะ สำหรับการคำนวณอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยนั้น
ขอยกตัวอย่าง โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรก เป็นดังนี้ค่ะ
– ปีที่ 1 เดือนที่ 1-8 อยู่ที่ 0.60% ต่อปี และเดือนที่ 9-12 อยู่ที่ 4.10% ต่อปี
– ปีที่ 2-3 อยู่ที่ 4.10% ต่อปี
– หลังจากนั้นจนตลอดอายุสัญญา อยู่ที่ MRR-1.5% ต่อปี
ดังนั้น ดอกเบี้ยปีที่ 1 จะเท่ากับ [(0.60 / 12) X 8] + [(4.10 / 12) X 4] = 1.77% ต่อปี
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี จะเท่ากับ (1.77 + 4.10 + 4.10) / 3 = 3.32% ต่อปี
ทั้งนี้หากใครไม่อยากคำนวณเอง ก็สามารถสอบถามกับเจ้าหน้าที่ธนาคารได้ค่ะ เพราะโดยปกติธนาคารมักจะคำนวณดอกเบี้ยเฉลี่ยไว้ให้เราเปรียบเทียบอยู่แล้ว
เปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านตลอดอายุสัญญา เหมาะกับผู้ที่ต้องการผ่อนยาวๆ โดยยังไม่มีแผนที่จะรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น เช่น ไม่อยากยุ่งยากเรื่องการกู้เงินใหม่ มีอายุเยอะแล้ว หรือในอนาคตคาดว่าจะมีภาระหนี้เพิ่มขึ้น ทำให้การขอเงินกู้ใหม่ก็อาจจะทำได้ยาก เป็นต้น ส่วนการคำนวณดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญานั้นค่อนข้างยุ่งยากค่ะ แต่โดยปกติธนาคารจะมีการคำนวณอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงไว้ให้แล้ว เราสามารถสอบถามกับเจ้าหน้าที่ธนาคารได้เช่นกันค่ะ ซึ่งจากตัวอย่างข้างต้นอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา (20 ปี) จะอยู่ที่ 4.70% ต่อปี
สุดท้ายแล้วดอกเบี้ยอาจจะไม่ใช่เหตุผลในการตัดสินใจเลือกเพียงอย่างเดียว เพราะเราอาจมีความต้องการที่มากกว่าการอยากได้อัตราดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำ เช่น ต้องการวงเงินกู้บ้าน 100% ของราคาซื้อขาย หรือต้องการค่าผ่อนแบบเบาๆ ดังนั้น การสอบถามข้อมูลหรือโปรโมชันต่างๆ ของธนาคารให้ครบทุกด้าน จึงมีความสำคัญ เพราะจะช่วยให้เราเลือกสินเชื่อที่ตรงใจได้มากที่สุดค่ะ
Cr: นารีรัตน์ กำเลิศทอง AFPT  ฝ่ายพัฒนาการให้คำปรึกษาลูกค้า ธนาคารกสิกรไทย k-expert

เทคนิค การเลือกดอกเบี้ยบ้าน ให้ดีต่อใจ คำแนะนำจากมืออาชีพ


เทคนิค การเลือกดอกเบี้ยบ้าน ให้ดีต่อใจ คำแนะนำจากมืออาชีพ
ก่อนอื่นเลย เรามาทำความเข้าใจกันก่อนค่ะว่าดอกเบี้ยบ้านคิดอย่างไร
สำหรับดอกเบี้ยในแต่ละเดือน โดยทั่วไปธนาคารจะใช้วิธีการคำนวณแบบลดต้นลดดอกค่ะ อธิบายง่ายๆ ก็คือ ดอกเบี้ยบ้านจะคิดจากเงินต้นคงเหลือในแต่ละเดือน โดยเมื่อเราจ่ายค่าผ่อนบ้าน จะนำเงินไปชำระดอกเบี้ยบ้านก่อน ส่วนที่เหลือจึงค่อยนำไปชำระเงินต้น ในส่วนของเงินต้นคงเหลือก็จะนำไปคิดดอกเบี้ยบ้านในเดือนถัดไปนั่นเองค่ะ
ตัวอย่างเช่น สมมติเราต้องการเงินกู้ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท ธนาคารให้ผ่อนเดือนละ 16,400 บาท (ระยะเวลาผ่อน 30 ปี) ได้อัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น 0.60% นาน 8 เดือน (สมมติให้ 1 เดือนเท่ากับ 30 วัน)
ดอกเบี้ยบ้านเดือนที่ 1 จะอยู่ที่ [3,000,000 X 0.60%] X [30 / 365] = 1,479.45 บาท
เมื่อเราชำระค่าผ่อนบ้าน 16,400 บาท ก็จะนำไปชำระดอกเบี้ยก่อน 1,479.45 บาท
เงินส่วนที่เหลือหลังหักดอกเบี้ยแล้ว 14,920.55 บาท (16,400 – 1,479.45) จึงค่อยนำไปชำระเงินต้น
เท่ากับว่าเงินต้นคงเหลือจะอยู่ที่ 2,985,079.45 บาท (3,000,000 – 14,920.55) ซึ่งเงินต้นส่วนนี้ก็จะถูกนำไปคำนวณดอกเบี้ยในเดือนถัดไปนั่นเอง ดังนั้นจะเห็นได้ว่าหากจ่ายค่าผ่อนบ้านในจำนวนเงินที่เท่ากันทุกเดือน การได้รับอัตราดอกเบี้ยยิ่งต่ำเท่าไร ยิ่งทำให้เงินต้นลดลงได้มากขึ้น ซึ่งนอกจากจะช่วยประหยัดเงินในการจ่ายดอกเบี้ยแล้ว ยังช่วยให้ภาระหนี้บ้านหมดได้เร็วขึ้นอีกด้วยค่ะ
หลังจากที่ได้รู้วิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านกันไปแล้ว ถัดมาในส่วนของดอกเบี้ยบ้านที่ธนาคารใช้ในปัจจุบันมีแบบไหนบ้างนั้น เรามาทำความรู้จักกันค่ะ
ส่วนใหญ่แล้วอัตราดอกเบี้ยบ้านที่ธนาคารกำหนดมีอยู่ด้วยกัน 2 แบบค่ะ ได้แก่
• อัตราดอกเบี้ยคงที่ เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการกำหนดตัวเลขไว้อย่างแน่นอน โดยดอกเบี้ยแบบคงที่มักจะกำหนดในช่วง 1-3 ปีแรกของระยะเวลาในการผ่อนค่ะ
• อัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการเปลี่ยนแปลงตามข้อกำหนดแต่ละธนาคาร ซึ่งดอกเบี้ยลอยตัวของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน เราสามารถดูได้จากประกาศตามเว็บไซต์ของธนาคารนั้นๆ ค่ะ โดยอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารใช้เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เช่น MLR MOR และ MRR เป็นต้น อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารมักใช้กับสินเชื่อบ้านคือ MRR ซึ่งใช้กับลูกค้ารายย่อยชั้นดีค่ะ ส่วน MLR ใช้กับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินกู้ และ MOR ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทวงเงินเบิกเกินบัญชี (OD)
จะเห็นได้ว่า อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ทำให้เราทราบได้อย่างชัดเจนว่าอัตราดอกเบี้ยบ้านเป็นเท่าไร แต่หากในอนาคตอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับลดลง ก็จะไม่สามารถใช้อัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ลดลงได้ ส่วนอัตราดอกเบี้ยลอยตัว แน่นอนว่าหากดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลงก็จะได้เปรียบ แต่ในทางกลับกันหากมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ก็จะทำให้ดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายสูงขึ้นด้วยเช่นกัน โดยแนวโน้มดอกเบี้ยในช่วงปีสองปีนี้ คาดว่าอัตราดอกเบี้ยน่าจะมีโอกาสปรับตัวขึ้นในปี 2562
เมื่อเราเข้าใจวิธีการคำนวณและรู้จักดอกเบี้ยที่ธนาคารใช้ การตัดสินใจว่าจะเลือกดอกเบี้ยบ้านแบบไหนดี ก็ไม่ใช่เรื่องยากแล้วค่ะ โดยการเปรียบเทียบสามารถทำได้ 2 แบบ ดังนี้ค่ะ
เปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านเฉลี่ย 3 ปีแรก ซึ่งเป็นช่วงที่ได้รับอัตราดอกเบี้ยโปรโมชัน หากใครที่มีแผนจะรีไฟแนนซ์ในอนาคต แนะนำให้เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยในช่วง 3 ปีแรกค่ะ เพราะธนาคารเดิมมักกำหนดระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้โดยไม่เสียค่าปรับเมื่อระยะเวลาผ่านไปแล้ว 3 ปีค่ะ สำหรับการคำนวณอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยนั้น
ขอยกตัวอย่าง โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรก เป็นดังนี้ค่ะ
– ปีที่ 1 เดือนที่ 1-8 อยู่ที่ 0.60% ต่อปี และเดือนที่ 9-12 อยู่ที่ 4.10% ต่อปี
– ปีที่ 2-3 อยู่ที่ 4.10% ต่อปี
– หลังจากนั้นจนตลอดอายุสัญญา อยู่ที่ MRR-1.5% ต่อปี
ดังนั้น ดอกเบี้ยปีที่ 1 จะเท่ากับ [(0.60 / 12) X 8] + [(4.10 / 12) X 4] = 1.77% ต่อปี
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี จะเท่ากับ (1.77 + 4.10 + 4.10) / 3 = 3.32% ต่อปี
ทั้งนี้หากใครไม่อยากคำนวณเอง ก็สามารถสอบถามกับเจ้าหน้าที่ธนาคารได้ค่ะ เพราะโดยปกติธนาคารมักจะคำนวณดอกเบี้ยเฉลี่ยไว้ให้เราเปรียบเทียบอยู่แล้ว
เปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านตลอดอายุสัญญา เหมาะกับผู้ที่ต้องการผ่อนยาวๆ โดยยังไม่มีแผนที่จะรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น เช่น ไม่อยากยุ่งยากเรื่องการกู้เงินใหม่ มีอายุเยอะแล้ว หรือในอนาคตคาดว่าจะมีภาระหนี้เพิ่มขึ้น ทำให้การขอเงินกู้ใหม่ก็อาจจะทำได้ยาก เป็นต้น ส่วนการคำนวณดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญานั้นค่อนข้างยุ่งยากค่ะ แต่โดยปกติธนาคารจะมีการคำนวณอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงไว้ให้แล้ว เราสามารถสอบถามกับเจ้าหน้าที่ธนาคารได้เช่นกันค่ะ ซึ่งจากตัวอย่างข้างต้นอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา (20 ปี) จะอยู่ที่ 4.70% ต่อปี
สุดท้ายแล้วดอกเบี้ยอาจจะไม่ใช่เหตุผลในการตัดสินใจเลือกเพียงอย่างเดียว เพราะเราอาจมีความต้องการที่มากกว่าการอยากได้อัตราดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำ เช่น ต้องการวงเงินกู้บ้าน 100% ของราคาซื้อขาย หรือต้องการค่าผ่อนแบบเบาๆ ดังนั้น การสอบถามข้อมูลหรือโปรโมชันต่างๆ ของธนาคารให้ครบทุกด้าน จึงมีความสำคัญ เพราะจะช่วยให้เราเลือกสินเชื่อที่ตรงใจได้มากที่สุดค่ะ
Cr: นารีรัตน์ กำเลิศทอง AFPT  ฝ่ายพัฒนาการให้คำปรึกษาลูกค้า ธนาคารกสิกรไทย k-expert

ไม่มีความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น

สมัครสมาชิก: ส่งความคิดเห็น (Atom)